فراخوان ساختمانی برای تهران‌قدیم
  1. خبری
  2. همه خبرها
  3. ایران‌جیب
  4. اجتماعی

فراخوان ساختمانی برای تهران‌قدیم

ایران‌جیبخبرگزاری ایران‌جیب |
مقایسه کارنامه ساختمانی دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت از وجود چهار عامل بازدارنده سرعتگیری رکود در محدوده تهران قدیم خبر می‌دهد.
فراخوان ساختمانی برای تهران‌قدیم - 0

مقایسه کارنامه ساختمانی دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت از وجود چهار عامل بازدارنده سرعتگیری رکود در محدوده تهران قدیم خبر می‌دهد.

کارنامه آماری سرمایه‌گذاری ساختمانی در پایتخت طی ماه‌های اخیر از سال‌جاری، از رفتار معکوس بافت فرسوده در دوره تغییر فاز رونق به رکود مسکن نسبت به سایر مناطق شهری حکایت دارد.

طی ماه‌های گذشته از سال‌جاری تاکنون، شدت رکود رخ داده در بخش ساخت وساز کمتر از رکود بخش معاملاتی مسکن بوده است به‌طوری‌که طی سه ماه نخست امسال، حجم ساخت وساز نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۱۳ درصد کاهش داشته اما در همین بازه زمانی رکود رخ داده در بخش معاملات خرید و فروش مسکن، حدود ۳۰ درصد بوده است. در چنین فضایی، وضعیت ساخت و عرضه مسکن در محدوده تهران قدیم، به لحاظ شدت رکود و تیراژ ساخت وساز نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت بهتر بوده است. آمارها نشان می‌دهد در سه ماه نخست امسال، تیراژ ساختمانی در محدوده بافت فرسوده معادل ۱۰ درصد و در بازه زمانی شش ماهه امسال معادل ۱۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افت داشته است به‌طوری‌که طی شش ماه امسال، ۶ هزار و ۲۶۰ واحد مسکونی در محدوده تهران‌قدیم احداث شده است.

به گفته متولی نوسازی شهر تهران، تفاوت شدت بروز رکود ساختمانی در محدوده بافت فرسوده با سایر مناطق شهری در دو دسته عوامل مربوط به دو بخش عرضه و تقاضا قابل‌ردیابی است. عواملی که سبب می‌شود در دوره رونق معاملاتی که به دنبال آن رونق ساخت وساز شکل می‌گیرد، شدت بروز رونق در محدوده بافت فرسوده بیشتر باشد و در مقابل در دوره رکود ساختمانی، با شدت کمتری در این محدوده از شهر ظهور پیدا می‌کند. ریشه بروز رکود ساختمانی خفیف‌تر در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری در بخش تقاضا به دو عامل «زیربنای ساختمانی» و «قیمت واحد مسکونی» مربوط می‌شود. در حالی که میانگین مساحت واحد مسکونی احداثی در کل شهر تهران بیش از ۱۰۰ مترمربع است، در محدوده بافت فرسوده میانگین مساحت واحد مسکونی حدود ۷۰مترمربع است.

از آنجاکه بیش از ۵۰درصد از معاملات خرید و فروش مسکن در کل شهر تهران به خانه‌های کمتر از ۸۵مترمربع اختصاص دارد یک شکاف بزرگ میان عرضه و تقاضای مسکن در مناطق شهری پایتخت وجود دارد. اما در نیمه جنوبی شهر تهران که به مراتب بیش از ۵۰ درصد از تقاضای خرید مسکن به واحدهای مسکونی کمتر از ۸۰ مترمربع تعلق دارد، گسل میان عرضه و تقاضای مسکن در بافت فرسوده کمتر است. همین امر سبب می‌شود که بخش عمده واحدهای مسکونی ساخته شده در این محدوده پس از عرضه به بازار، به سرعت خریداری شوند. به تعبیر دیگر در تهران قدیم ناهماهنگی متراژی کمتری میان عرضه و تقاضای بازار مسکن وجود دارد. در نتیجه این عامل کمک می‌کند در دوره رکود معاملاتی و ساختمانی، سرمایه‌گذاران ساختمانی آسان‌تر پروژه‌های جدید خود را تکمیل و به بازار عرضه کنند.

عامل دیگر در بخش تقاضا، قیمت فروش واحدهای مسکونی است. مطابق با آمار منتشر شده از سوی مراکز رسمی، در حال‌حاضر میانگین قیمت خرید و فروش هر مترمربع واحد مسکونی در بافت فرسوده حدود ۷ تا ۸ میلیون تومان است اما میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در کل شهر تهران حدود ۱۳ میلیون تومان است (البته در برخی مناطق نیمه‌شمالی میانگین قیمت آپارتمان در هرمتربع بیش از این رقم است). تفاوت میان قیمت فروش آپارتمان در نیمه‌جنوبی و شمالی‌شهر سبب می‌شود که تقاضای بیشتری برای خرید در محدوده بافت فرسوده شهر وجود داشته باشد. البته در این میان ممکن است سطح پایین‌تر قدرت خرید مسکن در بافت فرسوده پارامتری باشد که حجم ورود تقاضا به بازار را کاهش دهد اما از آنجاکه میانگین مساحت واحدهای مسکونی در این محدوده کمتر است در نتیجه مجموع بودجه موردنیاز برای خرید مسکن در این محدوده از شهر کمتر است.

همین‌طور در بخش تقاضا، تسهیلاتی که از سال گذشته در محدوده بافت فرسوده از سوی دولت از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم اختصاص پیدا کرده، اهرم حمایتی مهمی نسبت به سایر مناطق شهری برای افزایش توان خرید متقاضیان جهت خرید مسکن است. در حال‌حاضر تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم، بدون سپرده و با نرخ سود تک رقمی به متقاضیان پرداخت می‌شود. مجموعه این عوامل شامل میانگین پایین‌تر متراژ واحدهای مسکونی، میانگین پایین‌تر قیمت پیشنهادی و در نهایت ابزارهای حمایتی موجب می‌شود بافت فرسوده از معدود محدوده‌های شهر تهران در شرایط کنونی باشد که امکان خرید مسکن بیش از سایر مناطق شهری در آن فراهم باشد.

در بخش عرضه نیز دو دسته عامل برای کم‌کردن درجه بروز رکود ساختمانی در تهران قدیم موثر هستند. عامل اول، پیش‌بینی سیاست‌های تشویقی برای پروژه‌های ساختمانی بافت فرسوده است که موجب می‌شود خطرپذیری توسعه‌گران و سرمایه‌گذاران برای ساخت مسکن در بافت فرسوده کاهش پیدا کند. حذف هزینه‌هایی همچون عوارض ساختمانی، تخفیف انشعابات برق، آب و … از جمله پارامتر‌های انگیزشی پیش‌بینی شده برای کاهش هزینه‌های ساخت سرمایه‌گذاران در تهران قدیم است. همچنین تخصیص تسهیلات کم‌بهره به سازندگان پروژه‌های مسکونی بافت فرسوده، یکی دیگر از امتیازات پروژه‌های ساختمانی در این محدوده است که منجر به کاهش هزینه‌های ساخت وساز برای سازندگان می‌شود. در نتیجه هزینه و آورده‌ای که سرمایه‌گذار برای آغاز مجتمع‌های مسکونی در این محدوده باید داشته باشد کاهش پیدا می‌کند. به ویژه آنکه عمده پروژه‌های ساختمانی احداثی در این محدوده از شهر نسبت به سایر مناطق شهری کوچک مقیاس هستند و سرمایه موردنیاز برای احداث آنها کمتر است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد: در حال حاضر حدود ۷۵ درصد از پروژه‌های مسکونی که در بافت فرسوده ساخته می‌شوند از تجمیع سه پلاک با مساحت عرصه ۳۰۰ مترمربع هستند. با مجموع تراکم‌های مجاز اعطایی به این پروژه‌ها، زیربنای این مجتمع‌ها در حدود هزار مترمربع است که نشان‌دهنده حجم پایین سرمایه موردنیاز برای این ساختمان‌ها نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت است. در حال حاضر مطابق با آمار سهم فعالیت‌های ساختمانی در بافت فرسوده از مجموع ساخت وسازهای شهر تهران حدود ۱۸درصد برآورد می‌شود به‌طوری که از هر ۵واحد تقریبا یک واحد در تهران قدیم ساخته می‌شود.

آن‌طور که کاوه حاجی علی اکبری مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران می‌گوید مجموعه این فاکتورها موجب شده تا مجموع هزینه‌های ساخت وساز برای سازندگان محدوده بافت فرسوده در سال گذشته، حدود ۳۰ درصد کمتر از سایر نقاط شهری باشد. البته به واسطه افزایش برخی هزینه‌های ساخت وساز همچون قیمت مصالح، نیروی انسانی و … کاهش هزینه‌های ساخت وساز برای سازندگان بافت فرسوده در سال جاری به حدود ۱۶ درصد کاهش پیدا کرده است. هرچند کاهش هزینه‌ها از این محل نسبت به سال گذشته کمتر شده اما کارشناسان شهری معتقدند همین میزان تخفیفات موجود موجب شده که شدت بروز رکود ساختمانی در این محدوده از شهر کمتر باشد.

در سایت خبری بخوانید: اخبار اجتماعی روز ایران و جهان

مطابق با آمار ارائه شده از سوی متولی نوسازی شهر تهران، هم اکنون هزینه ساخت وساز برای یک واحد مسکونی متعارف به لحاظ مصالح ساختمانی مورد استفاده در آن در محدوده تهران قدیم مترمربعی بین ۲ تا ۵/ ۲ میلیون تومان است. این در حالی است که هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در سایر مناطق شهری از حدود ۳ میلیون تومان به بالا آغاز می‌شود. به گفته وی، هزینه ساخت وساز در سال جاری با یک تغییرات جزئی به دلیل افزایش قیمت برخی مصالح ساختمانی همچون سیمان و آهن، روبه رو شده است اما بخش عمده افزایش قیمت رخ داده در هزینه‌های ساخت وساز مربوط به سال گذشته است.

علی اکبری در پاسخ به ابهام برخی سازندگان که در محدوده بافت فرسوده، در مقابل کاهش هزینه‌های ساخت وساز، به دلیل قیمت پایین فروش، حاشیه سود کمتری نصیب سازنده‌ها می‌شود، این‌طور می‌گوید: درست است که حاشیه سود سازندگان در محدوده بافت فرسوده از محل ساخت و فروش مسکن نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت کمتر است اما نکته مهم آن است که در این محدوده به دلیل هماهنگی بیشتر میان عرضه و تقاضا، سختی فروش سازندگان در دوره رکود نسبت به سایر مناطق شهر کمتر است.

از آنجاکه در سایر مناطق شهری، میانگین متراژ واحدهای مسکونی بیشتر و رکود شکل گرفته در بخش معاملات سنگین‌تر است در نتیجه سازندگان برای فروش واحدهای مسکونی خود دشواری بیشتری دارند. وی همچنین معتقد است: مدل اقتصادی برای انعقاد قراردادهای مشارکت مدنی در هر منطقه از شهر تهران تابع شرایط همان منطقه است. به‌طوری‌که در محدوده‌های تهران قدیم سهم‌الشرکه مالک و سرمایه‌گذار با نسبت‌های متفاوتی از سایر مناطق شهری تعریف و همین امر موجب می‌شود که تاثیر متفاوتی در حاشیه سود سرمایه‌گذاران وجود داشته باشد.

علی‌اکبری مجموع شرایط و عوامل موجود برای ساخت وسازهای آسان‌تر در محدوده بافت فرسوده را یک نوع فراخوان برای ورود سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌داند و می‌گوید: به نظر می‌رسد وضعیت ساخت و سازها در محدوده تهران قدیم در صورت اجرای برخی شروط در ادامه سال‌جاری نسبت به نیمه نخست سال در وضعیت مناسب‌تری قرار گیرد. وی با اشاره به هدف دولت و شهرداری برای افزایش سرعت نوسازی بافت فرسوده می‌گوید: در صورتی که سیاست‌های حمایتی برای احیا و بازآفرینی بافت فرسوده همچون اجرای بخشی از سیاست مسکن استیجاری در سال جاری پیگیری شود می‌توان امیدوار بود بخش عمده عقب‌ماندگی و افت رخ داده در حجم فعالیت‌های ساختمانی در بافت فرسوده از ابتدای سال جاری تاکنون جبران شود.

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به طرح‌های در دست بررسی دولت و شهرداری اشاره می‌کند و می‌گوید: دولت در حال بررسی افزایش سقف تسهیلات حمایتی ساخت مسکن در محدوده بافت فرسوده است. همچنین به دنبال اجرای سیاست‌های حمایتی هستیم که با اجرای آن بتوانیم هزینه ساخت‌وساز در تهران قدیم را کاهش دهیم. یکی از مسیرهایی که در این حوزه می‌تواند به ما کمک کند کاهش یا حذف هزینه‌های انشعابات ساختمانی، هزینه‌های نظام مهندسی و … است که اگر با تخفیف قابل ملاحظه برای ساخت‌وسازهای بافت فرسوده لحاظ شوند، تاثیر زیادی در کاهش هزینه سرمایه‌گذاران ساختمانی ایجاد می‌کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» مطابق با آخرین آمار در حال‌حاضر حدود ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار از محدوده شهر تهران به‌عنوان بافت فرسوده شناخته شده‌اند که ۴ هزار و ۹۹۰ بلوک شهری و ۲۶۱ هزار واحد مسکونی را در خود جای داده است. این محدوده شهری که معادل ۳/ ۵ درصد از وسعت کل شهر تهران را در خود جای داده به‌عنوان پرخطرترین منطقه شهری پایتخت شناخته می‌شود. با وجود آنکه سابقه دست‌کم ۱۰ ساله نوسازی در شهر تهران حاکی از آن است که ۴۰ درصد از مساحت ۳ هزار و ۲۶۸ هکتاری بافت فرسوده پایتخت، نوسازی شده است اما از آنجا که شیوه و سیاست احیا و نوسازی شهری طی سال‌های گذشته با اشکال همراه بوده سه عارضه جدید را به هسته قدیمی شهر پس از نوسازی واحدهای مسکونی وارد کرده است. عارضه نخست طرح‌های نوسازی اجرا شده، کسری شدید پارکینگ در محله‌های نوسازی شده بافت فرسوده است. دومین عارضه کمبود سرانه‌های خدماتی مناسب در مقایسه با تعداد واحدهای مسکونی ایجاد شده و جمعیت ساکن در این محدوده شهری است.

کیفیت پایین ساخت‌وسازهای جدید نیز سومین و مهم‌ترین پارامتری است که به نوعی نشان‌دهنده تولید مجدد بافت فرسوده است. کارشناسان حوزه نوسازی معتقدند هر سه عارضه می‌تواند با اجرای مدل جدید نوسازی شهری با عنوان طرح ملی بازآفرینی مجدد تکرار و منجر به گسترش این عوارض در سایر نواحی فرسوده شهری شود. این در حالی است که بررسی‌ها نشان می‌دهد هزینه‌ای که برای پاک کردن این سه عارضه از محدوده نوسازی شده بافت فرسوده در همین مقطع زمانی نیاز است معادل بودجه سالانه اداره شهر یعنی رقمی حدود ۱۶ هزار میلیارد تومان است. به گفته کارشناسان، جبران کسری پارکینگ در بافت فرسوده حدود ۸ هزار میلیارد تومان و تامین عقب‌ماندگی سرانه‌های خدماتی رقمی معادل ۷هزار و ۹۰۰ میلیارد تومان هزینه دارد.

به این ترتیب بافت فرسوده شهری که مطابق با تعریف مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور دارای سه ویژگی اصلی ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری است با مکانیزم جدید نوسازی و فقدان سه شاخصه کمبود پارکینگ، کمبود سرانه‌های خدماتی و کیفیت پایین ساخت و سازها، همچنان در دایره نوسازی کالبدی گرفتار خواهد ماند. کارشناسان نوسازی معتقدند در صورت رفع این سه عارضه در پروژه‌های جدید نوسازی بافت فرسوده که می‌تواند با اعمال ضوابط جدید از سوی مدیریت شهری انجام شود می‌توان امیدوار بود علاوه بر آنکه انگیزه جدیدی برای سرمایه‌گذاران ساختمانی برای ورود به این عرصه ایجاد شود، پروژه‌های جدید نوسازی با شکل جدیدی در تهران قدیم اجرایی شوند. /دنیای اقتصاد

خواندن خبر در سایت منبع

در ادامه بخوانید

مدرسه آماده

صدا و سیماصدا و سیما2 ساعت قبل
به گفته رئیس شورای شهر تهران نیمی از سه هزار و ۵۰۰ مدرسه پایتخت بیش از بیست سال عمر دارند. به گزارش خبرگزاری صدا وسیما، چهار هزار مدرسه در تهران آماده اجرای طرح مدرسه آماده برای مقابله با حوادث پیش بینی نشده است.
رکنارکنا7 ساعت قبل
به گزارش رکنا، علی مظفری در گفت‌وگو با خبرنگار قضایی خبرگزاری تسنیم با بیان اینکه پاسپورتی شدن سندهای ازدواج منتفی شده است اظهار کرد: سندهای ازدواج از سال آینده الکترونیک و تک‌برگ می‌شود. رئیس کانون سردفتران ازدواج و طلاق افزود: تعداد اوراق سندهای دفترچه‌ای فعلی بسیار زیاد است. هم با صدور سامانه‌ای منافات دارد و نمی‌شود از سامانه ثبت پرینت گرفت و هم اینکه مردم هر جا می‌روند باید تعداد زیادی کپی از اوراق دفترچه تهیه کنند. مظفری گفت: البته قرار شده سندهای تک برگی ازدواج، با سبک و سیاق شکیل و متناسب با شئون خانواده باشد. برای ورود به کانال تلگرام ما کلیک کنید.

مسافرکش شیطان صفت

صدا و سیماصدا و سیما3 ساعت قبل
به گزارش خبرنگار خبرگزاری صدا و سیما، این شخص از اراذل و اوباش معروف، که برای رسیدن به اهداف پلید خود اقدام به مسافرکشی و زورگیری از خانم‌ها در محدوده غرب تهران می‌کرد. وی برای رسیدن به مقاصد شوم اش از قمه و چاقو استفاده می‌کرد. پلیس به شهروندان توصیه می‌کند؛ حتما از خودرو‌های دارای اعتبار، تاکسیرانی، تاکسی اینترنتی، خودرو و وسیلیه نقلیه که اعتباری پشتش باشد، استفاده کنند و به هیچ عنوان از خودرو‌های شخصی که قابل احراز هویت نیستند، استفاده نکنند.
صدا و سیماصدا و سیما4 ساعت قبل
به گزارش خبرگزاری صدا و سیما به نقل از وزارت دادگستری، این تفاهم نامه با توجه به ظرفیت‌های موجود در وزارت دادگستری و وزارت دفاع و پشتیبانی نیرو‌های مسلح در زمینه حقوق فناوری و مالکیت فکری و استفاده از توانمندی‌های دو وزارتخانه برای ارتقای سطح فرهنگ و آگاهی در حوزه‌های نوآوری، تحقیقات، حقوق فناوری و مالکیت فکری به امضا محمود حکمت‌نیا، معاون حقوق مالکیت فکری وزیر دادگستری و امیر فرهاد امیری، رئیس مؤسسه آموزشی و تحقیقاتی صنایع دفاعی وزارت دفاع و پشتیبانی نیرو‌های مسلح رسید. انجام امور مطالعاتی و ارائه پروژه‌های علمی مشترک، تبیین و ترویج مفاهیم فناوری و حقوق مالکیت فکری در حوزه تحقیقات و صنایع دفاعی؛ برگزاری همایش‌ها، نشست‌های تخصصی، میزگرد، کارگاه آموزشی و اجرای دوره‌های آموزشی از جمله بند‌های مشترک همکاری بین دو وزارتخانه است.
صدا و سیماصدا و سیما4 ساعت قبل
به گزارش خبرگزاری صدا و سیما، دکتر حسین صمیمی افزود: قدم موثری در حوزه پیشرانش فضایی کشور برداشته شده و نمونه مهندسی پیشرانش ماهواره ناهید۲ شامل تراستر‌های تک مولفه‌ای پروکسید هیدروژن به سطح فناوری نمونه مهندسی رسیده است. وی گفت: کاتالیست این سامانه به‌صورت کامل در پژوهشکده سامانه‌های حمل‌ونقل فضایی پژوهشگاه فضایی ایران توسعه یافته و عملکرد پایدار و مطمئنی از خود نشان داده است. رئیس پژوهشگاه فضایی ایران در خصوص اهمیت این موفقیت اظهار داشت: این سامانه در جهت انتقال ماهواره ناهید۲ در مدار‌های پایینی توسعه یافته است و در حوزه فناوری پیشرانش فضایی در کشور نقطه عطف قابل توجهی به شمار می‌رود. وی همچنین گفت: در این سامانه، از کاتالیست مخصوص برای تجزیه پیشرانه به منظور تولید نیروی تراست استفاده می‌شود.

نظرها

اخبار بیشتر

پربحث‌ترین خبرها


فیلم | اولین اظهارنظر روحانی درباره سقوط هواپیمای اوکراینی؛ خطای نابخشودنی بود | درخواست مهم از قوه قضاییه

4 روز قبلهمشهری1

گمانه‌زنی‌ها درباره سانحه هواپیمای اوکراینی/ احتمال «جنایت جنگالی آمریکا» به موازات خطای انسانی پدافند

5 روز قبلتسنیم1

پیکر یک تبعه اوکراینی در حادثه سقوط هواپیما شناسایی شد

5 روز قبلمهر1

حرکت زشت دو مجری زن صداوسیما +عکس

5 روز قبلفردا نیوز1

مراسم یادبود دو نفر از جان‌باختگان هواپیمای اوکراین برگزار شد

6 روز قبلایرنا1

کیمیا علیزاده از ایران خداحافظی کرد

6 روز قبلروزنو1

دیشب ۲۱ دی‌ماه مردم در مقابل دانشگاه امیرکبیر و شریف به یاد کشته‌شدگان هواپیمای اوکراین تجمع کرند

6 روز قبلپوشش خبری1

انصراف جمعی از هنرمندان از شرکت در جشنواره فجر

6 روز قبلپوشش خبری1

قادری: به تعویق انداختن اعلام خطا در ماجرای هواپیمای اوکراین اشتباه بود

6 روز قبلایسنا1

فرمانده حشدالشعبی ترور شد+ عکس پیکر فرمانده / تکذیب شد

6 روز قبلرکنا1